★特殊価格 (とくしゅかかく) 【基準等】 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。 特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動…

★同一需給圏 (どういつじゅきゅうけん) 【基準等】 不動産鑑定で使われる地域の概念のひとつです「近隣地域」「類似地域」と異なり、これらを含んだより大きな地域になります。 一般的に、対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産が存在する圏域のこと…

★賃貸事例比較法 (ちんたいじれいひかくほう) 【基準等】 新規賃料・継続賃料を鑑定評価する場合に使われる手法です。 対象となる不動産と類似している不動産の実際の賃貸借の事例と比較して賃料を求める方法です。 【ワンポイント解説】 周辺地域の類似している物件の地代・家賃と比較して算出する方法です。 家…

★直近合意時点 (ちょっきんごういじてん) 【基準等】 継続賃料を鑑定評価する場合に使われる用語です。 契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点です。 【ワンポイント解説】 賃貸借契約書、賃料改定の覚書、賃貸借契約書などの賃料改定に係る書面、賃貸借当事者の説明などから当該時点を適切に確認する…

★直接還元法 (ちょくせつかんげんほう) 【基準等】 不動産鑑定評価などに当たって用いられる不動産の収益価格を求める手法の一つをいい、不動産から得ることのできる一定期間(通常1年間)の純利益(収入から経費を減じた額)を一定の還元利回りで除して算出する手法である。 【ワンポイント解説】 対象不動産が将…

★地域要因 (ちいきよういん) 【基準等】 一般的要因の相関結合による規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成に全般的に影響を与える要因をいいます。 その不動産の地域(住宅地域・商業地域・工業地域・農地地域・林地地域)の特性に関する要因です。 【ワンポイ…

★鑑定評価の方式 (かんていひょうかのほうしき) 【基準等】 不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式がある。 【ワンポイント解説】 不動産鑑定には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの方法があります。 【鑑定評価書での読み方】 対象不動産の種別・類型に応じて、使う方式が異な…

★価格時点 (かかくじてん) 【基準等】 鑑定評価において必ず決めるべき基本的事項であり、不動産の価格の判定の基準日をいう。 【ワンポイント解説】 鑑定評価を行ううえで価格時点を決める必要性は、不動産の価格は、現在、過去、将来の時間の経過により変動します。 したがって、不動産の鑑定評価にあたっては、…

★価格形成要因 (かかくけいせいよういん) 【基準等】 不動産の価格を形成する要因であり、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。 【ワンポイント解説】 不動産の価格は、上記の様々な要因の状況によって変動します。 多数の価格形成要因の相互に作用によって、不動産価格は形成されています。 例えば…

★開発法 (かいはつほう) 【基準等】 土地の価格を求める鑑定評価の手法の一つで、デベロッパーの投資採算性に着目した手法と言われる。 土地の種別によりイとロの2つの方法がある。 イ.一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売…