★見込地
(みこみち)

【基準等】
宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域(見込地域という)内に所在する土地のことである。
宅地見込地については、①熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価と②熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価の場合がある。

①熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
2.付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
3.付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
4.造成の難易及びその必要の程度
5.造成後における宅地としての有効利用度

また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

②熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。

【ワンポイント解説】
例えば、農地地域から宅地地域へと転換しつつある場合、当該転換しつつある地域のことを宅地見込地地域といい、この地域内の土地を宅地見込地という。
市街化区域内の農地等で開発可能な土地などを言います。

【鑑定評価書での読み方】
宅地見込地の鑑定評価においては、宅地化の程度(成熟の程度)によって、適用すべき鑑定評価手法が違ってきますが、熟成度の判定をするにあたっては、宅地需給の動向、自然的環境、土地利用の規制の程度などに留意する必要があります。